Wie viel muss man verdienen, um in der Schweiz eine Wohnung zu kaufen?

«Wie viel muss man verdienen, um zu kaufen?» Die schweizerische Antwort steckt in drei Zahlen: 20 % Eigenmittel, höchstens 33 % des Einkommens für die Kosten und ein kalkulatorischer Zinssatz von 5 % — auch wenn die realen Zinsen bei 2 % liegen. Hier die konkreten Werte, Preis für Preis.

1. Zwei Schranken, nicht eine

Eine Schweizer Bank stellt nicht eine Bedingung, sondern zwei, und beide müssen gleichzeitig erfüllt sein. Die erste ist die Tragbarkeit: die kalkulatorischen Wohnkosten dürfen ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Die zweite sind die Eigenmittel: mindestens 20 % des Preises, davon die Hälfte ausserhalb der 2. Säule.

Viele Käufer scheitern an der zweiten, obwohl sie die erste locker erfüllten — oder umgekehrt. Deshalb zeigt eine seriöse Rechnung immer, welche der beiden blockiert.

2. Die Berechnung der kalkulatorischen Kosten

Bei einem Objekt zu 800 000 CHF mit 20 % Eigenkapital: Hypothek von 640 000 CHF, also 32 000 CHF kalkulatorische Zinsen, 8 000 CHF pauschaler Unterhalt und 8 000 CHF Amortisation pro Jahr — total 48 000 CHF. Geteilt durch 0,33 ergibt das ein nötiges Bruttoeinkommen von rund 145 500 CHF.

Der kalkulatorische Satz von 5 % ist keine Prognose, sondern ein Stresstest. Die Bank prüft, ob Sie einen dauerhaften Zinsanstieg tragen könnten, denn sie leiht auf zwanzig Jahre und nicht auf zwei.

3. Das nötige Einkommen, Preis für Preis

Die daraus folgende Faustregel: der erschwingliche Preis liegt bei etwa 5,5-mal dem Bruttojahreseinkommen, sofern das Eigenkapital mithält. Ein Haushalt mit 120 000 CHF zielt somit auf rund 660 000 CHF — und nicht auf die Million, die eine zum Marktzins gerechnete Rate erhoffen liesse.

4. Die Liquiditätsmauer

Die 20 % genügen nicht. Die Erwerbsnebenkosten — Handänderungssteuer, Notar, Grundbuch — gehören nicht zum Objektwert: die Bank finanziert sie nicht, sie sind am Tag der Unterzeichnung in bar zu zahlen.

In einem Kanton mit tiefen Nebenkosten wie Zürich oder Zug verlangt dieselbe Transaktion 163 000 CHF. Der Unterschied — knapp 30 000 CHF — entscheidet sich allein an der Steuergeografie.

5. Die 2. Säule und die Regel der harten 10 %

Die Pensionskasse kann einen Teil des Eigenkapitals finanzieren, per Vorbezug oder Verpfändung. Aber mindestens 10 % des Preises müssen von anderswo kommen: Sparen, Säule 3a, Schenkung, Erbvorbezug. Bei unserem Objekt zu 800 000 CHF sind das mindestens 80 000 CHF «harte» Mittel.

Ein Vorbezug der 2. Säule ist nicht neutral: er schmälert Ihre Altersleistungen und oft Ihre Deckung bei Invalidität oder Tod. Die Verpfändung vermeidet diesen Effekt und die Besteuerung des Bezugs, erhöht aber Ihre effektive Verschuldung.

6. Was die Bank zusätzlich prüft

• Ihre eigene Wertschätzung. Schätzt sie die Wohnung auf 760 000 CHF, während der Verkäufer 800 000 verlangt, gelten die 80 % auf 760 000: Sie brauchen 40 000 CHF mehr Eigenkapital.
• Die Art Ihres Einkommens. Bonus, Kommissionen und Überstunden werden oft mit 50 % gewichtet oder ausgeschlossen, wenn sie nicht seit mehreren Jahren regelmässig sind.
• Ihre laufenden Kredite. Ein Leasing oder Konsumkredit wird den Kosten zugerechnet und schmälert das Budget entsprechend.
• Die Stabilität der Anstellung: Probezeit, befristeter Vertrag oder eine junge Selbständigkeit erschweren das Dossier deutlich.

7. Kalkulatorische Kosten gegen reale Kosten

Die Differenz überrascht oft. In unserem Beispiel zu 800 000 CHF erreichen die kalkulatorischen Kosten 48 000 CHF pro Jahr, doch beim realen Zins von 2 % liegen die effektiven Monatskosten bei rund 2400 CHF: 1067 CHF Zinsen, 667 CHF Amortisation und 667 CHF Unterhalt.

Deshalb kann einer Mieterin, die 2600 CHF Miete zahlt, gesagt werden, sie könne sich dieselbe Wohnung «nicht leisten». Der Banktest misst nicht Ihre heutige Zahlungsfähigkeit, sondern Ihre Widerstandskraft gegen einen Zinsschock.

Häufige Fragen

Welches Einkommen braucht es für einen Kauf zu 800 000 CHF in der Schweiz?

Rund 145 500 CHF Bruttojahreseinkommen, mit 160 000 CHF Eigenmitteln, nach der Standardregel von 33 % Tragbarkeit zum kalkulatorischen Zins von 5 %. Zusätzlich müssen die Erwerbsnebenkosten in bar vorhanden sein, in einem Kanton wie der Waadt insgesamt knapp 193 000 CHF.

Was ist die 33-%-Regel?

Die kalkulatorischen Wohnkosten — Zinsen zu 5 %, pauschaler Unterhalt von 1 % des Werts und obligatorische Amortisation — dürfen ein Drittel des Bruttojahreseinkommens des Haushalts nicht übersteigen.

Warum rechnet die Bank mit 5 %, wenn die Zinsen tief sind?

Weil sie zwanzig Jahre finanziert, nicht zwei. Der kalkulatorische Zins ist ein Stresstest: er prüft, ob das Budget nach einem dauerhaften Zinsanstieg trägt. Ihre reale Belastung zum Marktzins ist deutlich tiefer.

Kann man mit weniger als 20 % Eigenmitteln kaufen?

Im Standardrahmen nicht: es ist eine Anforderung der Selbstregulierung des Bankensektors. Mindestens die Hälfte dieser 20 % muss zudem aus Mitteln ausserhalb der 2. Säule stammen.

Können die Notariatskosten über die Hypothek finanziert werden?

Nein. Sie gehören nicht zum Objektwert und müssen zusätzlich zu den Eigenmitteln aus verfügbaren Mitteln bezahlt werden. Je Kanton machen sie 0,3 % bis über 4 % des Preises aus.