Quanto bisogna guadagnare per comprare casa in Svizzera?

«Quanto bisogna guadagnare per comprare?» La risposta svizzera sta in tre numeri: 20 % di mezzi propri, oneri al massimo pari al 33 % del reddito e un tasso d'interesse teorico del 5 % — anche quando i tassi reali sono al 2 %. Ecco cosa significa concretamente, prezzo per prezzo.

1. Due limiti, non uno

Una banca svizzera non pone una condizione ma due, e vanno soddisfatte entrambe contemporaneamente. Il primo limite è la sostenibilità degli oneri: i costi teorici dell'alloggio non devono superare un terzo del vostro reddito lordo. Il secondo è l'apporto: almeno il 20 % del prezzo in mezzi propri, di cui la metà fuori dal 2° pilastro.

Molti acquirenti inciampano sul secondo pur superando il primo senza difficoltà — o viceversa. Per questo un calcolo serio mostra sempre quale dei due blocca.

2. Il calcolo degli oneri teorici

Su un bene da 800 000 CHF con il 20 % di apporto: ipoteca di 640 000 CHF, ossia 32 000 CHF di interessi teorici, 8 000 CHF di manutenzione forfettaria e 8 000 CHF di ammortamento annuo — totale 48 000 CHF. Diviso per 0,33, si ottiene un reddito lordo necessario di circa 145 500 CHF.

Il tasso teorico del 5 % non è una previsione: è un test di resistenza. La banca verifica che reggereste un rialzo durevole dei tassi, perché presta su vent'anni e non su due.

3. Il reddito necessario, prezzo per prezzo

La regola empirica che ne deriva: il prezzo accessibile si aggira attorno a 5,5 volte il reddito lordo annuo, se l'apporto tiene il passo. Un nucleo con 120 000 CHF punta dunque a circa 660 000 CHF, e non al milione che una rata calcolata al tasso di mercato lascerebbe sperare.

4. Il muro della liquidità

Il 20 % non basta. Le spese d'acquisto — imposta di trapasso, notaio, registro fondiario — non fanno parte del valore del bene: la banca non le finanzia, si pagano in contanti il giorno della firma.

In un cantone con spese basse come Zurigo o Zugo, la stessa operazione richiede 163 000 CHF. Lo scarto — quasi 30 000 CHF — si gioca unicamente sulla geografia fiscale.

5. Il 2° pilastro e la regola del 10 % duro

La cassa pensioni può finanziare una parte dell'apporto, con un prelievo o una costituzione in pegno. Ma almeno il 10 % del prezzo deve provenire da altrove: risparmio, pilastro 3a, donazione, anticipo di eredità. Sul nostro bene da 800 000 CHF significa almeno 80 000 CHF di mezzi «duri».

Un prelievo del 2° pilastro non è neutro: riduce le vostre prestazioni di vecchiaia e spesso la copertura in caso di invalidità o decesso. La costituzione in pegno evita questo effetto e l'imposizione del prelievo, ma aumenta il vostro indebitamento effettivo.

6. Cosa guarda inoltre la banca

• La propria stima del valore. Se valuta l'appartamento 760 000 CHF mentre il venditore ne chiede 800 000, l'80 % si calcola su 760 000: vi servono 40 000 CHF di apporto in più.
• La natura dei vostri redditi. Bonus, commissioni e straordinari sono spesso ponderati al 50 % o esclusi se non sono regolari da diversi anni.
• I crediti in corso. Un leasing o un credito al consumo si aggiunge agli oneri e riduce altrettanto il budget.
• La stabilità dell'impiego: periodo di prova, contratto a termine o indipendenza recente complicano nettamente la pratica.

7. Oneri teorici contro costo reale

Lo scarto sorprende spesso. Nel nostro esempio da 800 000 CHF, gli oneri teorici raggiungono 48 000 CHF all'anno, ma al tasso reale del 2 % il costo mensile effettivo si attesta attorno a 2400 CHF: 1067 CHF di interessi, 667 CHF di ammortamento e 667 CHF di manutenzione.

Per questo a un inquilino che paga 2600 CHF di affitto può essere detto che «non può permettersi» lo stesso appartamento. Il test bancario non misura la vostra capacità di pagare oggi, ma la vostra resistenza a uno shock dei tassi.

Domande frequenti

Quale reddito serve per comprare a 800 000 CHF in Svizzera?

Circa 145 500 CHF di reddito lordo annuo, con 160 000 CHF di mezzi propri, secondo la regola standard del 33 % di oneri al tasso teorico del 5 %. Servono inoltre le spese d'acquisto in contanti, per un totale di quasi 193 000 CHF in un cantone come Vaud.

Cos'è la regola del 33 %?

Gli oneri teorici dell'alloggio — interessi calcolati al 5 %, manutenzione forfettaria dell'1 % del valore e ammortamento obbligatorio — non devono superare un terzo del reddito lordo annuo del nucleo familiare.

Perché la banca calcola con il 5 % se i tassi sono bassi?

Perché finanzia vent'anni, non due. Il tasso teorico è un test di resistenza: verifica che il budget regga dopo un rialzo durevole dei tassi. Il vostro onere reale, al tasso di mercato, è molto inferiore.

Si può comprare con meno del 20 % di mezzi propri?

Non nel quadro standard: è un'esigenza di autoregolamentazione del settore bancario. Almeno la metà di questo 20 % deve inoltre provenire da risorse diverse dal 2° pilastro.

Le spese notarili possono essere finanziate con l'ipoteca?

No. Non fanno parte del valore del bene e vanno pagate con liquidità disponibile, in aggiunta ai mezzi propri. Secondo il cantone rappresentano dallo 0,3 % a oltre il 4 % del prezzo.