Combien faut-il gagner pour acheter un logement en Suisse ?

« Combien faut-il gagner pour acheter ? » La réponse suisse tient en trois nombres : 20 % de fonds propres, 33 % du revenu de charges maximum, et un taux d'intérêt théorique de 5 % — même quand les taux réels sont à 2 %. Voici ce que cela donne concrètement, prix par prix.

1. Deux verrous, pas un

Une banque suisse ne pose pas une condition mais deux, et il faut satisfaire les deux simultanément. Le premier verrou est la tenue des charges : les coûts théoriques du logement ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut. Le second est l'apport : au moins 20 % du prix en fonds propres, dont la moitié hors 2e pilier.

Beaucoup d'acheteurs échouent sur le second alors qu'ils passaient le premier haut la main — ou l'inverse. C'est pour cela qu'un calcul sérieux affiche toujours lequel des deux bloque.

2. Le calcul des charges théoriques

Sur un bien à 800 000 CHF avec 20 % d'apport : hypothèque de 640 000 CHF, soit 32 000 CHF d'intérêts théoriques, 8 000 CHF d'entretien forfaitaire et 8 000 CHF d'amortissement annuel — total 48 000 CHF. Divisé par 0,33, cela donne un revenu brut nécessaire d'environ 145 500 CHF.

Le taux théorique de 5 % n'est pas une prévision : c'est un test de résistance. La banque vérifie que vous tiendriez si les taux remontaient durablement, parce qu'elle prête sur vingt ans et pas sur deux.

3. Le revenu nécessaire, prix par prix

La règle empirique qui en découle : le prix accessible tourne autour de 5,5 fois le revenu brut annuel, si l'apport suit. Un ménage à 120 000 CHF vise donc environ 660 000 CHF, et non le million que laisserait espérer une mensualité calculée au taux du marché.

4. Le mur des liquidités

Les 20 % ne suffisent pas. Les frais d'acquisition — droits de mutation, notaire, registre foncier — ne font pas partie de la valeur du bien : la banque ne les finance pas, ils se paient en liquide le jour de la signature.

Dans un canton à faibles frais comme Zurich ou Zoug, la même opération demande 163 000 CHF. L'écart — près de 30 000 CHF — se joue uniquement sur la géographie fiscale.

5. Le 2e pilier et la règle des 10 % durs

La caisse de pension peut financer une partie de l'apport, par retrait ou par mise en gage. Mais au moins 10 % du prix doit provenir d'ailleurs : épargne, pilier 3a, donation, avance d'hoirie. Sur notre bien à 800 000 CHF, cela signifie 80 000 CHF de fonds « durs » minimum.

Un retrait du 2e pilier n'est pas neutre : il réduit vos prestations de retraite et souvent votre couverture en cas d'invalidité ou de décès. La mise en gage évite cet effet et l'imposition du retrait, mais augmente votre endettement effectif.

6. Ce que la banque regarde en plus

• Son propre estimatif de la valeur. Si elle estime le logement à 760 000 CHF alors que le vendeur en demande 800 000, les 80 % se calculent sur 760 000 : il vous faut 40 000 CHF d'apport supplémentaire.
• La nature de vos revenus. Bonus, commissions et heures supplémentaires sont souvent pondérés à 50 % ou écartés s'ils ne sont pas réguliers depuis plusieurs années.
• Vos crédits en cours. Un leasing ou un crédit à la consommation s'ajoute aux charges et réduit d'autant le budget.
• La stabilité de l'emploi : période d'essai, CDD ou indépendance récente compliquent nettement le dossier.

7. Charges théoriques contre coût réel

Le décalage surprend souvent. Sur notre exemple à 800 000 CHF, les charges théoriques atteignent 48 000 CHF par an, mais au taux réel de 2 % le coût mensuel effectif s'établit autour de 2400 CHF : 1067 CHF d'intérêts, 667 CHF d'amortissement et 667 CHF d'entretien.

C'est pour cela qu'un locataire qui paie 2600 CHF de loyer peut s'entendre dire qu'il « n'a pas les moyens » d'acheter le même appartement. Le test bancaire ne mesure pas votre capacité à payer aujourd'hui, mais votre résistance à un choc de taux.

Questions fréquentes

Quel revenu faut-il pour acheter à 800 000 CHF en Suisse ?

Environ 145 500 CHF de revenu brut annuel, avec 160 000 CHF de fonds propres, selon la règle standard des 33 % de charges au taux théorique de 5 %. Il faut en plus disposer des frais d'acquisition en liquide, soit près de 193 000 CHF au total dans un canton comme Vaud.

Quelle est la règle des 33 % ?

Les charges théoriques du logement — intérêts calculés à 5 %, entretien forfaitaire de 1 % de la valeur et amortissement obligatoire — ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut annuel du ménage.

Pourquoi la banque calcule-t-elle avec 5 % alors que les taux sont bas ?

Parce qu'elle finance vingt ans, pas deux. Le taux théorique est un test de résistance : il vérifie que le budget tiendrait après une remontée durable des taux. Votre charge réelle, au taux du marché, est bien inférieure.

Peut-on acheter avec moins de 20 % de fonds propres ?

Non dans le cadre standard : c'est une exigence d'autorégulation du secteur bancaire. Au moins la moitié de ces 20 % doit en outre provenir de ressources autres que le 2e pilier.

Les frais de notaire peuvent-ils être financés par l'hypothèque ?

Non. Ils ne font pas partie de la valeur du bien et doivent être payés avec des liquidités disponibles, en plus des fonds propres. Selon le canton, ils représentent de 0,3 % à plus de 4 % du prix.